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    住宅拟以套内使用面积交易 专家称并非取消公摊面积

    邓琦

    2019年02月24日08:40  来源:新京报
     
    原标题:住宅拟以套内使用面积交易 专家称并非取消公摊面积

     

      近日,《住宅项目规范?#25151;?#22987;在住建部官网征求意见。征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯,以及明确新建住宅应全装修交付?#21462;?#32780;其中引发广泛关注的是,规定住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#26377;关“公摊面积将取消”、“房价又要涨”的消息刷屏。据悉,这是住建部首次在官方文件中明确,住宅建筑以套内面积交?#20303;?#32780;专家表示,该规范目前正在征求意见阶段,距离真正落地还很遥远。另外,按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。

      【焦点1】

      是否会影响购房总价?

      对购房成本基本没有影响

      麦田房产首席市场?#27835;?#24072;张叶松认为,目前国际上很多国家都采用套内面积来交易房屋,这是国际主流交易方式。另外,因为当前住宅的公摊面积较高,消费者在购买的时候,房屋面积和实际居住体验差异比较大,这也影响了整个住宅消费市场体验。不过,张叶松说,是否按套内面积进行交易,对购房者的购房成本基本没有影响。更多影响在于行政上的调整,比如官方内部运转和数据调整。

      中原地产首席?#27835;?#24072;张大伟认为,是否按套内计价对于购房者?#23548;使?#25151;成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子?#30446;?#21457;商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

      张大伟说,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城?#26032;?#22320;,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

      以北京一套最近入市的商品房住宅为例,实际商品房住宅的套内面积是141.5平米,单价为10.8万元,增加公摊后变成了173.7平米,多出了18%,平均单价变成了8.8万元,降低了19%,但是总价都为1520万余元。

      也就是说,如果按照套内面积计价交易,虽然面积小了,但是单价提高了,只是计算方法发生了改变,总价不变。

      【焦点2】

      按照套内面积计价交易有什?#20174;?#21183;?

      可减少房产交易中关于面积的纠纷

      征求意见稿中,该条规定的起草说明显示,按照套内面积交易是?#29992;?#20851;注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

      还有专家表示,按照套内面积计价虽然不影响总房价,但能一定程度上减少房产交易中关于面积的纠?#20303;?#21478;外,这也为房产税出台,奠定了基础。

      【焦点3】

      公摊面积是否会取消?

      新规并不意味着取消公摊面积

      什么叫公摊?张大伟介绍,公摊即公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台。

      张大伟说,公摊面积可以产生价格幻觉,目前大部分新建住宅交易中,都明确列出了套内面积价格。房价看似降低了,实际没有降低,给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率,如果按照套内计算,全国的房价相当于还要高20%-25%。

      专家表示,此次征求意见,并不意味着取消公摊面积,甚至是毫无关联。公摊面积将客观存在,想要切?#21040;?#20915;长期被诟病的公摊面积面临的各种质疑,需要进一步出台标准和细则予以明确。

      另外,张大伟说,公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒?#24066;?#38477;低。

      【焦点4】

      此前入市项目如何衔接?

      解决历史遗留问题需要具体细则

      张叶松说,此次规范如果实施,需要考虑历史遗留问题。以前税费、物业费、供暖费等?#38469;前?#29031;建筑面积来约定,如何衔接,需要具体细则。

      还有专家认为,此次住建部征求意见的为工程建设规范,住宅项目建设、使用和维护必须遵守该规范。除此之外,税费、物业费等,不属于该规范管理范围。

      此次征求意见稿是一项工程建设标准规范,工程规范是开?#26500;?#31243;建设活动的“底线”要求,具有“?#38469;?#27861;规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

      换句话说,这是一个针对工程建设方面的标准规范,?#38469;?#30340;主要是工程建设方面。大家更关注的是住宅交易和后期物业费、取暖费等,都有各自的法律、法规和规范性文件,比如交易有《商品房销售管理办法》等,物业方面有?#27573;?#19994;管理条例》?#21462;?/p>

      张大伟表示,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不?#33539;?#26159;建议标准还是规定强制标准。从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设?#30830;?#26041;面面,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

      ■ 亮点

      新建住宅设电梯调整为四层

      征求意见稿提高了住宅设置电梯的要求,由原七层及以上或超过16米设置电梯,调整到了四层及以上或超过9米应设置电梯。不过,北京此前已规定,新建、改建的四层(含)以上住宅,均须设置电梯。

      新规显示,四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设?#39057;?#38754;的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

      新建住宅应全装修交付

      征求意见稿在“验收交付”部分提出,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合相关规定,包括户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部?#22871;?#25110;粉刷完成。

      另外,给排水、?#35745;?#29031;明、供电等?#20302;?#21450;厨卫基础设施应安装到位?#36824;?#27700;、供电、?#35745;?#36947;路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;消防设施应完好,消防通道应畅通。

      也就是说,今后城镇的新房,有望全部全装修交房。

      起居?#20063;?#24212;小于10平米

      针对户内空间,新规提出了详细规定。由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套?#20572;?#20854;使用面积不应小于30平米;由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套?#20572;?#20854;使用面积不应小于22平?#20303;?/p>

      在卧室使用面积方面,双人卧室使用面积不应小于9平米;单人卧室使用面积不应小于5平米;兼起居的卧室使用面积不应小于12平?#20303;?#36215;居室使用面积不应小于10平?#20303;?#21416;房的使用面积不应小于3.5平?#20303;?/p>

     

    (责编?#22909;?#21746;、杨波)

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